Baux commerciaux : Indemnité d’éviction et vente de l’immeuble 

16 janvier 2016

La question ici posée est celle de savoir qui, du propriétaire vendeur ou de l’acquéreur, est redevable de l’indemnité d’éviction en cas de vente de l’immeuble où est exploité le commerce.

Dans cette affaire soumise à la Cour de cassation, le bailleur propriétaire d’un local commercial l’avait vendu après avoir donné congé à son locataire sans offre de renouvellement mais avec offre d’une indemnité d’éviction.

L’acte de vente précisait que l’acquéreur reconnaissait avoir parfaite connaissance de cette situation locative, pour avoir reçu la copie du bail et du congé et déclarait en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur.

Pour la Cour de cassation, les termes de cette clause sont clairs et précis : en présence d’une telle stipulation, c’est à l’acquéreur de supporter la charge de l’indemnité d’éviction.

La Cour de cassation avait, dans un précédent arrêt du 13 septembre 2011, rappelé qu’en vertu de l’article L.145-14 alinéa 1er du code de commerce, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement et considéré que c’est le bailleur qui a pris l’initiative du refus de renouvellement qui est tenu au paiement de l’indemnité d’éviction sans que la vente ultérieure de l’immeuble ne puisse le décharger de cette obligation, sauf clause de l’acte de vente transférant cette obligation à l’acquéreur.

La jurisprudence de la Cour de cassation en matière de congé sans offre de renouvellement et offre d’une l’indemnité d’éviction est constante : elle oblige le locataire à agir contre l’ancien propriétaire, auteur du congé, sauf si l’acte de vente a transféré explicitement la charge du paiement de cette indemnité sur l’acquéreur.

Cour de cassation 3è civ. 7 janvier 2016 n°14-19124