Baux commerciaux : Travaux de mise en conformité et vétusté

21 septembre 2016

Dans 2 arrêts du 3 décembre 2015, la Cour de cassation revient sur la question de la prise en charge des travaux de mise en conformité des locaux loués et de leurs équipements lorsqu’ils sont nécessités par la vétusté.

Travaux de mise en conformité et vétusté : qui doit payer ?

Dans la première affaire, le locataire avait assigné son bailleur pour obtenir sa condamnation à effectuer les travaux nécessaires à la remise en état de l’installation de chauffage.

La Cour d’Appel de REIMS avait rejeté sa demande au motif que le preneur s’était engagé, aux termes du bail, à prendre en charge les gros travaux, à maintenir la totalité des équipements en état de fonctionnement et à pourvoir au remplacement des appareils et installations et qu’il ne pouvait s’en exonérer en invoquant la vétusté.

La Cour de cassation casse l’arrêt au visa de l’article 1755 du Code civil en énonçant que : A défaut de clause expresse dans le bail, les gros travaux et le remplacement des équipements rendus nécessaires par la vétusté sont une obligation à la charge du bailleur.

Dans la seconde espèce, le locataire avait pris à bail deux villas et un kiosque en bois à destination d’hôtel de tourisme avec bar puis par convention ultérieure, il avait été prévu que les locaux loués comporteraient outre ceux désignés au bail, un kiosque, une buanderie et un garage et qu’en sus de leur destination de bar et d’hôtel, les lieux pourraient être affectés aux activités de snack, grill et crêperie, les travaux de mise aux normes des locaux avec les règlements sanitaires et de sécurité étant à la charge du locataire.

Celui-ci avait assigné son bailleur en paiement des travaux d’encloisonnement des escaliers prescrits par la commission de sécurité incendie et la Cour d’Appel de Rennes avait fait droit à sa demande en relevant que seuls les travaux de mise aux normes du kiosque étaient contractuellement à la charge du preneur, que les travaux imposés par la commission de sécurité incendie concernaient les bâtiments principaux et qu à défaut de clause expresse contraire, ils étaient bien à la charge du bailleur.

La Cour de cassation approuve la Cour d’appel en ces termes : ayant relevé qu’à défaut de clause contraire du bail, les travaux de mise en conformité imposés par la commission de sécurité, hormis ceux qui se rapportent à l’activité de snack, grill et crêperie, étaient à la charge du bailleur, la cour d’appel en a exactement déduit que les travaux de sécurité incendie des bâtiments principaux étaient à la charge de la bailleresse.

Cour de cassation 3è civ. 3 décembre 2015 n°14-21166

Cour de Cassation 3è civ. 3 décembre 2015 n°14-17589