Votre indemnité d’éviction

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Le principe de l’indemnité d’éviction

La loi prévoit que le bailleur qui entend mettre fin au bail doit verser une indemnité d’éviction à son locataire (article L.145-14) qui ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir perçue (article L. 145-28).

Les modalités de fixation de l’indemnité d’éviction du bail commercial

Cette indemnité sera fixée par le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation du local après expertise judiciaire.
En règle générale, l’indemnité d’éviction est calculée en fonction des usages de la profession et varie selon que le commerçant peut se réinstaller sans subir une perte de clientèle (indemnité de déplacement) ou non (indemnité de remplacement).
Dans les cas où le loyer contractuel en vigueur est inférieur à la valeur locative, il est indispensable de déterminer la valeur du droit au bail des locaux évincés qui, en fonction du coefficient de situation du fonds, peut être supérieure à la valeur du fonds de commerce.
Dans cette hypothèse, c’est la valeur du droit au bail qui constitue l’indemnité principale d’éviction.
Ceci étant, la valeur du droit au bail est inexistante pour les locaux à usage exclusif de bureaux, les locaux assimilés comme tels par la jurisprudence, les locaux monovalents ainsi que pour tous les commerce dont la fixation du loyer aurait échappé à la règle du plafonnement à raison de la modification notable intervenue lors du bail expiré de l’un des éléments mentionnés au 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce.
Il en est de même des fonds de commerce dont la durée contractuelle du bail expiré était supérieure à 9 années ou lorsque par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail expiré a excédé 12 années.
En sus de l’indemnité principale, il y a lieu de déterminer également les indemnités accessoires telles que l’indemnité de remploi, le trouble commercial, les frais de déménagement et de licenciement, les pertes sur stocks et les frais de réinstallation.

Calculez votre indemnité d’éviction

Nature du commerce exploité par le locataire ?
Montant

Facteurs de minoration ou de majoration du montant de l'indemnité principale

Retraitement de l'indemnité principale en considération du différentiel de loyer entre celui acquitté par le locataire et celui qu'il devrait acquitter si ce dernier était déplafonné, c'est-à-dire égal au loyer de marché

A partir du calculateur qui vous est proposé, quel est selon vous le rapport entre le montant du loyer en vigueur et le montant du loyer de marché ?

Retraitement de l'indemnité principale en considération de l'importance et de la bonne rationalisation des surfaces exploitées, de la qualité des agencements par rapport aux normes habituelles pour l'activité exercée

Estimation de l'importance et de la rationalisation des surfaces offertes aux termes du bail

A partir du calculateur qui vous est proposé, comment pouvez-vous qualifier l'importance et la bonne rationalisation des surfaces objets du bail par rapport à l'activité du locataire et par rapport aux normes habituelles pour le type de commerce exploité

Estimation de la qualité des agencements du fonds de commerce évincé ?

A partir du calculateur qui vous est proposé, comment pouvez-vous qualifier la qualité des agencements du fonds de commerce évincé

Retraitement de l'indemnité principale en considération de la commercialité de l'emplacement du fonds de commerce du locataire évincé

A partir du calculateur qui vous est proposé, comment pouvez-vous qualifier la commercialité de l'emplacement du fonds de commerce du locataire évincé

Indemnité de remploi

Il s'agit des frais d'agence ou de commissions d'agents immobiliers et des droits de mutation exposés pour l'acquisition d'un même fonds de commerce.

Quel est le montant du loyer annuel de marché hors charges hors taxes du bail ?

Trouble commercial

Il s'agit d'une indemnité destinée à compenser le préjudice subi par le locataire évincé pendant le temps nécessaire à l'acquisition et l'aménagement d'un autre fonds de commerce.

Indiquez le montant égal à trois mois de bénéfices du locataire.
Indiquez le montant d'un mois de masse salariale brute du locataire.

Frais de déménagement

Il s'agit des frais de déménagement, éventuellement de la perte sur stocks et dans certaines hypothèses, des frais d'aménagement du nouveau fonds de commerce.

Indiquez le montant HT des frais de déménagement que le locataire sera amené à exposer

Indemnité de licenciement

Quel est le montant des indemnités de licenciement du personnel attaché au fonds de commerce ?

Perte sur stocks

Quel est le montant éventuel de la perte sur stocks ?

Notre estimation

Montant de l'indemnité principale : euros
Montant de l'indemnité principale après prise en compte de la valeur du droit au bail, de l'importance et de la bonne rationalisation des surfaces exploitées, de la qualité des agencements par rapport aux normes habituelles pour l'activité exercée, et de la commercialité de l'emplacement du fonds de commerce du locataire évincé : euros
Indemnité de remploi : euros
Trouble commercial : euros
Frais de double loyer : euros
Total de l'indemnité d'éviction
Composantes Fourchette Basse Fourchette Haute
Indemnité principale
Indemnité de remploi
Trouble commercial
Frais de déménagement
Indemnités de licenciement
Perte sur stocks
TOTAL

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