Il était fréquent que dans les baux commerciaux en vigueur avant la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014, la charge des grosses réparations de l’article 606 du Code civil soit transférée sur le locataire. Dans cette hypothèse, le bailleur pouvait refacturer au preneur le coût des travaux de réparation des « gros murs et des voûtes, de rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture, aussi en entier » selon la définition surannée de cette disposition légale créée en 1804.
Les travaux du bail commercial visés par l’article 606 du Code civil (les « grosses réparations ») incombent en principe au bailleur. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, ces réparations ne peuvent plus être transférées au preneur dans les baux commerciaux. Voici l’analyse complète du régime applicable et de la jurisprudence récente.
Interdiction du transfert des grosses réparations sur le preneur depuis la loi Pinel
Depuis le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 pris en application de la loi dite Pinel du 18 juin 2014, ce transfert des grosses réparations de l’article 606 sur le preneur est interdit en vertu de l’article R.145-35 du Code de commerce, tout comme les honoraires liés à la réalisation de ces travaux.
Définition des grosses réparations : une interprétation jurisprudentielle évolutive
Il reste à délimiter ce qui entre aujourd’hui dans la catégorie des grosses réparations. Trop de bailleurs s’en tiennent à la rédaction littérale de l’article 606, malgré une interprétation jurisprudentielle évolutive. En effet, la jurisprudence antérieure retenait un caractère limitatif à la liste des réparations prévues à l’article 606 et écartait toutes celles qui n’avaient pas trait aux gros murs, poutres et toitures entières. En 2005, un arrêt de la Cour de cassation a remis en cause cette approche en adoptant une définition plus générale : les « grosses réparations » sont « celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale » (Cass. 3e civ. 13 juillet 2005 n° 04-13.764).
Article 606 du Code civil : exemples de travaux incombant au bailleur
Dans la ligne de cette jurisprudence de la Cour suprême, les juges du fond ont ainsi retenu qu’incombaient au bailleur : la réfection complète de la couverture en zinc et des enduits dégradés de la façade (CA Douai 10 septembre 2009 n° 07/02131) ; les travaux sur des éléments incorporés aux ouvrages participant du couvert et du clos tels que toiture/couverture et menuiseries extérieures (CA Aix-en-Provence 14 juin 2016 n° 15/09678) ; le ravalement des façades quand il touche au gros œuvre (CA Versailles 1er juillet 2014 n° 13/08720) ; la reprise d’un désordre affectant la structure de l’immeuble comme la réfection du plafond rendue nécessaire par l’absence d’étanchéité de la toiture-terrasse (CA Bordeaux 11 décembre 2014, approuvé par Cass. 3e civ. 22 juin 2017 n°15-18.316).
Cas pratique : le remplacement des fenêtres relève-t-il de l’article 606 ?
La Cour d’appel d’Amiens avait condamné un bailleur à rembourser au locataire le coût de remplacement de quatre fenêtres du local commercial loué. La Cour de cassation a cassé l’arrêt, reprochant aux juges d’appel de ne pas avoir caractérisé que les travaux litigieux intéressaient l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Cela ne signifie pas que le remplacement des fenêtres ne relève pas des grosses réparations de l’article 606, mais la Cour d’appel de renvoi devra préciser si le remplacement des menuiseries extérieures intéresse l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.
Attention : la négligence du preneur peut retourner la charge contre lui
Une précision importante : le preneur devra veiller à exécuter ses propres obligations d’entretien. À défaut, il pourrait être condamné à prendre à sa charge les grosses réparations si la nécessité d’y faire procéder découle d’un manquement du locataire à son obligation d’entretien (CA Paris 13 novembre 2019 n°18/09635).