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Remboursement des provisions de charges : ce que dit la jurisprudence
On connaît la jurisprudence qui, depuis quelques années, est établie s’agissant de la restitution au preneur des provisions qu’il a versées au bailleur lorsque celui-ci n’a pas procédé à la régularisation annuelle des charges et/ou n’a pas fourni les justificatifs des charges qu’il refacture à son locataire (voir notamment Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 septembre 2020 n°19-14.168 publié et plus récemment 29 janvier 2026 n°24-14.982).
On connaît moins cette jurisprudence des juridictions du fond qui déclarent réputées non écrites certaines clauses de baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014 et qui se trouvent renouvelés après le 1er septembre 2014.
L’obligation d’inventaire des charges dans les baux renouvelés après le 1 septembre 2014
Ce que prévoit l’article L.145-40-2 du Code de commerce
La loi Pinel a introduit dans le code de commerce un article L.145-40-2 qui dispose :
Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Les baux renouvelés après le 1er septembre 2014, date d’entrée en vigueur des dispositions issues de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, sont soumis aux dispositions de cette loi et, par voie de conséquence, l’article L.145-40-2 du code de commerce s’applique à ces contrats.
Renouvellement sans avenant : le bail reconduit reste souvent sans inventaire
Or, il n’est pas rare que les conditions du renouvellement des baux ne soient pas constatées par un avenant, soit parce que les parties ont laissé au juge le pouvoir de fixer le loyer de renouvellement et se satisfont du jugement rendu, soit parce qu’elles se sont entendues sur le loyer du bail renouvelé en renvoyant aux charges et conditions du bail précédent.
Dans l’un comme dans l’autre cas, le bail précédent étant dépourvu d’inventaire, l’obligation n’étant apparue que fin 2014, le bail renouvelé s’en trouve dépourvu également.
L’absence d’inventaire lors du renouvellement interdit la refacturation des charges par le bailleur quand bien même le bail initial comprendrait des clauses répercutant des charges au preneur (TJ Paris, 18e chambre, 14 novembre 2024, n°20/10175).
Comment obtenir le remboursement des provisions sur les 5 dernières années ?
La clause générale de charges réputée non écrite : sanction et conséquences
Par ailleurs, en vertu de l’article L.145-15 du code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa deLes autres types de clauses concernées l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.
Il en résulte que toute clause, stipulation ou arrangement contraire à l’exigence d’inventaire et à la répartition des charges définie par l’article L.145-40-2, dont les dispositions sont d’ordre public en vertu de l’article L.145-15, doit être réputé non écrit
Par exemple, la clause du bail expiré selon laquelle le preneur paiera sa quote-part de l’ensemble des charges, taxes et dépenses de toute nature, afférentes à l’immeuble, de telle manière que le loyer soit toujours perçu net de frais et charges ne peut, par sa généralité, être considérée comme valant inventaire au sens de l’article L.145-40-2 du code de commerce et a donc pour effet d’y faire échec au sens de l’article L.145-15 du même code (TJ Paris, 18e chambre, 27 mars 2025, n°20/10600).
La clause étant réputée n’avoir jamais existé, le preneur est fondé à réclamer au bailleur la restitution de toutes les provisions et régularisations versées au cours des cinq dernières années qui précèdent sa demande en justice.
Les autres types de clauses concernées
D’autres types de clauses, jugées non conformes à l’article L.145-40-2, ont subi le même sort, ouvrant droit au preneur au remboursement des charges réglées au bailleur (voir CA Versailles, 7 mars 2024, n°22/05759).