La reproduction dans un avenant d’une clause d'indexation contenue dans le bail commercial ..... appliqué au loyer.

Baux commerciaux : de la validité de la clause d’indexation

28 octobre 2016

La jurisprudence continue à s’enrichir au fil des mois concernant le sort des clauses d’indexation contraires à l’article L.112-1 alinéa 2 du Code monétaire et financier.

On rappellera que l’article L.112-1 alinéa 2 répute non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

Clause d’indexation et indice de base fixe

Au visa de cet article, les juridictions du fond ont ainsi condamné la distorsion organisée par certaines clauses d’échelle mobile entre la période de variation de l’indice et la durée s’écoulant entre deux indexations et la Cour de cassation a, par un arrêt du 11 décembre 2013, consacré la validité d’une clause d’indexation se référant à un indice de base fixe dès lors que l’application de cet indice n’avait pas conduit lors des indexations successives à une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions.

En revanche, la reproduction dans un avenant d’une clause d’indexation contenue dans le bail commercial initial engendre une distorsion dès lors qu’est appliqué au loyer stipulé à l’avenant l’indice de référence appliqué au loyer initial : cette clause doit être réputée non écrite et la Cour de cassation l’a affirmé par deux arrêts des 7 mai 2014 et 25 février 2016.

Dans le même ordre d’idées, la Cour d’Appel de PARIS a considéré dans une décision du 20 mai 2016 (n°14/09332) que la clause d’indexation qui prévoit que le loyer sera révisé dès le 1er janvier 1999 sur la base de l’indice du coût de la construction du dernier trimestre de l’année 1997 alors que le bail a pris effet le 1er juillet 1998 crée la distorsion prohibée dés lors que la première révision est effectivement intervenue six mois après la date d’effet du bail, soit le 1er janvier 1999 tandis que la révision est faite sur une période de variation de l’indice d’une année, l’indice de référence devant être pris en considération étant celui du quatrième trimestre de l’année 1997.

Clause d’indexation "plancher"

Après les clauses d’indexation ne fonctionnant qu’à la hausse, ce sont plus récemment les clauses d’échelle mobile stipulant que la clause d’indexation ne pourra avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base précédant la révision ou encore à un montant inférieur au loyer initial, qui ont été condamnées par les juges du fond approuvés en cela par la Cour de cassation.

Ainsi, n’est pas valable une clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse ou encore qui exclut en cas de baisse de l’indice l’ajustement du loyer prévu pour chaque période annuelle en fonction de la variation de l’indice publié dans le même temps.

Toute clause d’indexation réputée non écrite devra conduire au remboursement par le bailleur au locataire des indexations pratiquées, dans la limite des cinq dernières années. En outre, et pour l’avenir, le bailleur ne sera plus en droit d’indexer son loyer.

Cour de cassation, 3è civ. 11 décembre 2013 n°12-22616
Cour de cassation 3è civ. 7 mai 2014 n°12-22637
Cour de cassation 3è civ. 14 janvier 2016 n°14-24681
Cour de cassation 3è civ. 25 février 2016 n°14-28165