La prise en charge des travaux de mise en conformité liés à la vétusté en baux commerciaux incombe en principe au bailleur (article 1719 du Code civil), même si le bail prévoit un transfert au preneur. La Cour de cassation dans deux arrêts du 3 décembre 2015 a confirmé que le bailleur reste tenu de la délivrance et des grosses réparations de l’article 606 imposées par la vétusté.
Travaux de mise en conformité et vétusté : qui doit payer ?
Première affaire : remise en état de l’installation de chauffage
Dans la première affaire, le locataire avait assigné son bailleur pour obtenir sa condamnation à effectuer les travaux nécessaires à la remise en état de l’installation de chauffage. La Cour d’Appel de REIMS avait rejeté sa demande au motif que le preneur s’était engagé, aux termes du bail, à prendre en charge les gros travaux, à maintenir la totalité des équipements en état de fonctionnement et à pourvoir au remplacement des appareils et installations, sans pouvoir s’exonérer en invoquant la vétusté.
La Cour de cassation casse l’arrêt au visa de l’article 1755 du Code civil : à défaut de clause expresse dans le bail, les gros travaux et le remplacement des équipements rendus nécessaires par la vétusté sont à la charge du bailleur.
Deuxième affaire : travaux d’encloisonnement prescrits par la commission de sécurité
Dans la seconde espèce, le locataire avait pris à bail deux villas et un kiosque en bois à destination d’hôtel de tourisme. Par convention ultérieure, il avait été prévu que les travaux de mise aux normes des locaux avec les règlements sanitaires et de sécurité seraient à la charge du locataire. Celui-ci avait assigné son bailleur en paiement des travaux d’encloisonnement des escaliers prescrits par la commission de sécurité incendie.
La Cour d’Appel de Rennes avait fait droit à sa demande en relevant que seuls les travaux de mise aux normes du kiosque étaient contractuellement à la charge du preneur, et qu’à défaut de clause expresse contraire, les travaux imposés par la commission de sécurité incendie concernant les bâtiments principaux étaient bien à la charge du bailleur.
Principe retenu : à défaut de clause contraire, les travaux de conformité incombent au bailleur
La Cour de cassation approuve la Cour d’appel : à défaut de clause contraire du bail, les travaux de mise en conformité imposés par la commission de sécurité — hormis ceux se rapportant à l’activité de snack, grill et crêperie — étaient à la charge du bailleur.
Cour de cassation 3è civ. 3 décembre 2015 n°14-21166 — Cour de Cassation 3è civ. 3 décembre 2015 n°14-17589