Un locataire commercial qui est satisfait de l’emplacement de son commerce et souhaite y poursuivre son exploitation encore quelques années imagine mal qu’il puisse avoir un intérêt à se manifester au terme des 9 années de son bail commercial auprès de son bailleur pour en demander le renouvellement. Et pourtant, une telle initiative a bel et bien un intérêt primordial pour l’avenir de son commerce en l’état du marché locatif actuel.
Lors du renouvellement du bail commercial, le locataire peut obtenir une baisse du loyer lorsque la valeur locative est inférieure au plafond. Cette stratégie, encadrée par l’article L. 145-34 du Code de commerce, permet d’aligner le loyer sur le marché actuel. Voici les conditions, le mécanisme du plafonnement et les pièges à éviter pour les preneurs et les bailleurs en baux commerciaux.
Quelles conditions pour un plafonnement du loyer ?
En vertu de l’article L. 145-34 du Code de commerce, lors du renouvellement du bail, le loyer est en principe plafonné et ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (pour les boutiques) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (pour les bureaux), calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié à la date du renouvellement.
Le plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail
Pour revendiquer le plafonnement du loyer lors du renouvellement de son bail, encore faut-il le pouvoir. Dans l’hypothèse d’un bail initial conclu pour une durée de 9 ans, et en l’absence de clause dans le bail dérogeant à la règle du plafonnement, celle-ci a vocation à s’appliquer quand :
- le bail prend fin à son échéance contractuelle et le locataire formule une demande de renouvellement dans les six mois qui précèdent le terme convenu ;
- ou, en l’absence de congé ou de demande de renouvellement, le bail s’est tacitement prolongé et a une durée effective entre 9 et 12 ans — attention : si la durée effective dépasse 12 ans, le déplafonnement sera acquis.
Exemple de calcul du loyer plafonné
Pour un bail conclu pour 9 années à compter du 1er avril 2009 au prix de 50.000 € par an, renouvelé pour 9 ans à compter du 1er avril 2018, le nouveau loyer plafonné ressort à : 50.000 x 111,33 (ILC du 4ème trimestre 2017) / 103,01 (ILC du 1er trimestre 2009) = 54.038 € par an.
Un loyer inférieur au loyer plafond
Cette manifestation du preneur commercial est d’autant plus importante quand la valeur locative est inférieure au plafond calculé selon les modalités de l’article L.145-34. En effet, lorsque la valeur locative est inférieure au loyer plafond, la règle du plafonnement est écartée et le loyer doit obligatoirement être fixé à la valeur locative. Ce loyer peut s’avérer être d’un montant inférieur au dernier loyer du bail expiré, voire au loyer initial fixé à l’origine.
Exemple : quand la valeur locative est inférieure au plafond
Dans le cas précédent où le loyer plafonné ressortait à 54.038 €, si la valeur locative statutaire se révèle être de 500 €/m² à la date du renouvellement, le loyer du nouveau bail sera obligatoirement fixé à 40.000 € par an (80 m² x 500 €), soit un gain de 14.000 € par an sur 9 ans.
Un piège pour les bailleurs qui réclament un déplafonnement
Certains bailleurs s’y sont fait prendre, croyant pouvoir revendiquer une augmentation du loyer à la suite d’un congé avec offre de renouvellement signifié à leur locataire. Non seulement les motifs de déplafonnement qu’ils invoquaient ont été écartés, mais surtout la valeur locative étant inférieure au plafond, ils se sont retrouvés avec un loyer inférieur à ce que réglait leur locataire neuf années plus tôt.
Il est donc essentiel, qu’on soit bailleur ou locataire, de faire procéder par un professionnel à une étude de sa situation locative avant de prendre quelque initiative que ce soit.