Le déplafonnement du loyer du bail commercial résultant de modifications législatives étrangères au statut des baux commerciaux.
Un arrêt de la Cour de cassation du 23 janvier 2025 : nouveau motif de déplafonnement
Un arrêt de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 23 janvier 2025 publié au Bulletin (Pourvoi n° 23-14.887) ne manquera pas d’être partagé par les bailleurs soucieux d’échapper à la règle du plafonnement du loyer.
Déplafonnement du loyer : une nouvelle modification notable des obligations des parties
L’on sait qu’en dehors des baux d’une durée contractuelle de plus de 9 années ou encore ceux qui, par l’effet d’une tacite prolongation, ont vu leur durée dépasser 12 années, seule une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du Code de commerce (caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité) et prévus à l’article L 145-34 de ce même code peut permettre d’échapper à la règle du plafonnement du loyer commercial.
L’obligation d’assurance copropriétaire non-occupant comme motif de déplafonnement
C’est ici la modification notable des obligations respectives des parties qui a retenu l’attention de la Cour de Cassation. Elle juge que l’obligation du bailleur, imposée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et figurant désormais à l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire non-occupant, constitue une modification notable des obligations des parties. Cette modification entraîne, en application de l’article L 145-34 du code de commerce, le déplafonnement du loyer et sa fixation à sa valeur locative statutaire. Le caractère de la modification intervenue doit être notable ; en l’espèce, il résultait d’une baisse du revenu locatif de 27,97 %.
Portée de la décision : une application prudente s’impose
L’on savait que l’augmentation notable, intervenue au cours du bail expiré, de la taxe foncière dont le bailleur ne s’était pas déchargé sur son locataire avait déjà eu le même effet. De là à imaginer que l’ensemble des dispositions de la loi PINEL (interdiction de transférer les travaux de l’article 606 sur le preneur, interdiction de faire supporter au preneur les honoraires de gestion locative, lissage du déplafonnement du loyer) serait de nature à constituer une modification des obligations respectives des parties permettant le déplafonnement du loyer, il n’y a qu’un pas qu’il serait encore hasardeux de franchir. Ce serait en effet oublier que la modification des obligations respectives des parties doit être intervenue au cours du bail à renouveler ; les dispositions de la loi PINEL n’ayant vocation à s’appliquer qu’à l’occasion du renouvellement du bail, les modifications législatives induites par la loi PINEL — si elles modifient bien les obligations respectives des parties — ne sont pas intervenues lors du bail expiré.