L’absence de régularisation des charges par le bailleur en baux commerciaux ouvre droit au remboursement intégral des provisions versées par le preneur. La Cour de cassation (3e Civ., 9 juin 2015, n° 14-13555) impose au bailleur une reddition annuelle des comptes. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, ces obligations sont renforcées par les articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du Code de commerce.
Cour de cassation 3è civile. 9 juin 2015 n° 14-13555
Le bailleur doit rembourser les provisions en cas d’absence de régularisation de charges
Par un arrêt du 9 juin 2015, la Cour de cassation rappelle une fois de plus que le bailleur qui n’a produit aucun justificatif des charges doit être condamné à rembourser à son locataire les provisions sur charges que celui-ci a versées, en présence d’une clause du bail prévoyant une régularisation annuelle des charges. Cette sanction peut être lourde financièrement pour le bailleur, puisqu’elle pourra conduire à un remboursement des provisions sur charges versées sur les cinq dernières années.
Jurisprudence antérieure : absence de régularisation rend sans cause les provisions
Un précédent arrêt du 5 novembre 2014 avait déjà précisé que l’absence de régularisation annuelle des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges.
Les obligations du bailleur depuis la loi Pinel du 18 juin 2014
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, l’obligation faite au bailleur de justifier les charges appelées sur le locataire est inscrite dans la loi. L’article L. 145-40-2 du code de commerce exige que le bail comporte un inventaire des charges, impôts et taxes, et que cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par décret.
Le délai de communication fixé par l’article R. 145-36
C’est l’article R. 145-36 qui est venu préciser ce délai : l’état récapitulatif qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi. Pour les immeubles en copropriété, ce délai est de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.