Autorisation de sous-location et privation de l’indemnité d’éviction
En matière de sous-location de bail commercial, le preneur qui sous-loue sans le concours formel du bailleur s’expose à la perte du droit à l’indemnité d’éviction. La loi (articles L. 145-31 et L. 145-32 du Code de commerce) impose une procédure stricte de notification préalable et de concours du bailleur à l’acte. La simple tolérance du bailleur ne suffit pas. Voici les obligations à respecter pour préserver vos droits en baux commerciaux.
Principe légal : interdiction de sous-louer sauf autorisation
Aux termes de l’article L.145-31 du code de commerce, toute sous-location totale ou partielle de locaux commerciaux est interdite sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur. Quand elle est autorisée, le propriétaire doit être appelé à concourir à l’acte.
Autorisation de sous-louer et concours du bailleur à l’acte de sous-location
L’autorisation de sous-louer les locaux pris à bail, qu’elle soit donnée dans le bail ou par un acte postérieur, ne dispense pas le preneur d’appeler le bailleur à concourir à l’acte de sous-location.
Procédure à respecter : notification préalable au bailleur
Le preneur doit faire connaître au bailleur son intention de sous-louer par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire. Le bailleur dispose de quinze jours pour lui répondre. Si le bailleur omet de répondre ou refuse son concours, le preneur peut passer outre.
La tolérance du bailleur ne suffit pas
Le fait que le bailleur ait connaissance de la sous-location et l’ait tolérée ne peut être invoqué par le preneur pour se dédouaner de cette obligation d’appel à concourir.
Sanction : perte du droit à l’indemnité d’éviction
Se dispenser d’appeler le bailleur à concourir est un motif grave et légitime privant le preneur du droit à l’indemnité d’éviction. La sanction est très lourde pour le preneur, mais c’est une jurisprudence constante depuis de nombreuses années que la Cour de cassation rappelle ici.
Responsabilité du notaire rédacteur du bail
Le second intérêt de cet arrêt est de se prononcer très clairement sur la responsabilité professionnelle du notaire rédacteur du bail commercial contenant une autorisation générale de sous-louer. La Cour de cassation rappelle qu’il doit informer les parties de l’obligation du preneur d’appeler le bailleur à concourir aux actes de sous-location.
Cour de cassation 3è civ. 6 octobre 2016 n°14-23.375
Consulter également : Pas d’indemnité d’éviction sans immatriculation