Un locataire commercial qui est satisfait de l’emplacement de son commerce et souhaite y poursuivre son exploitation encore quelques années, imagine mal qu’il puisse avoir un intérêt à se manifester au terme des 9 années de son bail commercial auprès de son bailleur pour en demander le renouvellement, craignant sans doute que celui-ci profite de l’occasion pour lui réclamer une augmentation du loyer.
Et pourtant, une telle initiative du locataire commercial a bel et bien un intérêt primordial pour l’avenir de son commerce en l’état du marché locatif actuel.
Quelles conditions pour un plafonnement du loyer ?
En vertu de l’article [L. 145-34 du Code de commerce, lors du renouvellement du bail, le loyer est en principe plafonné et ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (pour les boutiques) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (pour les bureaux) et calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié à la date du renouvellement.
Le plafonnement du loyer lors du renouvellement de son bail
Pour revendiquer le plafonnement du loyer lors du renouvellement de son bail, encore faut-il le pouvoir.
Dans l’hypothèse d’un bail initial conclu pour une durée de 9 ans, et en l’absence de clause dans le bail dérogeant à la règle du plafonnement, celle-ci a vocation à s’appliquer quand :
- le bail prend fin à son échéance contractuelle et pour cela le locataire devra formuler une demande de renouvellement dans les six mois qui précèdent le terme convenu : Ainsi, pour un bail conclu pour 9 ans à compter du 1er janvier 2009 pour se terminer le 31 décembre 2017, la demande de renouvellement devra être adressée au bailleur dans les six mois précédent l’échéance contractuelle, soit entre le 1er juillet et le 31 décembre 2017,
- ou, en l’absence de congé ou de demande de renouvellement, le bail s’est tacitement prolongé et a une durée effective entre 9 et 12 ans mais attention, si la durée effective est de 12 ans et un jour, le déplafonnement sera acquis. Pour éviter cela, le locataire devra formuler sa demande de renouvellement en veillant qu’elle soit faite avant l’échéance des douze années. Ainsi, un bail conclu pour 9 ans à compter du 1er janvier 2007 et qui va se prolonger tacitement au-delà du terme convenu au 31 décembre 2015 devra impérativement faire l’objet d’une demande de renouvellement avant le 31 décembre 2018.
Par exemple, un bail conclu pour 9 années à compter du 1er avril 2009 au prix de 50.000 € par an portant sur des locaux d’une surface pondérée de 80 m² est renouvelé pour 9 ans à compter du 1er avril 2018 :
Le nouveau loyer plafonné ressort à : 50.000 x 111,33 (ILC du 4ème trimestre 2017) / 103,01 (ILC du 4ème trimestre 2008) = 54.038 € ce qui peut avoir pour effet de ramener le loyer en dessous du dernier loyer indexé en vigueur avant la date d’effet de la demande de renouvellement.
Un loyer inférieur au loyer plafond
Cette manifestation du preneur commercial est d’autant plus importante quand la valeur locative est inférieure au plafond calculé selon les modalités de l’article L.145-34.
En effet, lorsque la valeur locative est inférieure au loyer plafond, la règle du plafonnement est écartée et le loyer doit obligatoirement être fixé à la valeur locative qui peut s’avérer être d’un montant inférieur au dernier loyer du bail expiré, voire du loyer initial fixé à l’origine.
Dans notre cas précédent où le loyer plafonné ressortait à 54.038 €, si la valeur locative statutaire se révèle être de 500 €/m² à la date du renouvellement, le loyer du nouveau bail sera obligatoirement fixé à la somme de 40.000 € par an, soit un gain de 14.000 € par an et cela sur 9 ans.
Certains bailleurs s’y sont fait prendre qui ont cru pouvoir revendiquer une augmentation du loyer à la suite d’un congé avec offre de renouvellement qu’ils ont fait signifier à leur locataire : non seulement les motifs de déplafonnement qu’ils invoquaient ont été écartés, mais surtout la valeur locative étant inférieure au plafond, ils se sont retrouvés avec un loyer inférieur à ce que réglait leur locataire neuf années plus tôt.
Il est donc essentiel, qu’on soit bailleur ou locataire, de faire procéder par un professionnel à une étude de sa situation locative avant de prendre quelque initiative que ce soit.
