Le bail commercial hôtelier présente une particularité : le loyer est toujours déplafonné à la valeur locative au renouvellement (article R. 145-10 du Code de commerce). Les travaux hôteliers de mise en conformité (article L. 311-1 du Code du tourisme) ouvrent au preneur droit à un abattement sur la valeur locative pendant 12 ans. Voici le régime juridique des travaux réalisés par l’exploitant et leur incidence sur le loyer renouvelé. Pour estimer ce loyer renouvelé selon la méthode hôtelière, consultez notre analyse sur l’évaluation du loyer des hôtels.
Le loyer hôtelier : un loyer toujours déplafonné à la valeur locative
En vertu de l’article R. 145-10 du Code de commerce, le loyer des baux renouvelés portant sur des locaux dits monovalents doit être fixé de plein droit à la valeur locative. Il est admis, sauf rares cas où la monovalence a été écartée, que les locaux à usage d’hôtel relèvent de cette catégorie, de sorte que le loyer des hôtels est toujours déplafonné.
À l’occasion du renouvellement du bail, une fois la valeur locative fixée selon la méthode hôtelière, se pose la question de l’incidence des travaux effectués par l’exploitant hôtelier au cours du bail expiré. Ces travaux peuvent s’avérer très importants et très coûteux selon la nature des travaux mis à sa charge par le bail.
Les travaux de l’article L.311-1 du Code du tourisme
Travaux que le bailleur ne peut pas refuser
En vertu de l’article L.311-1 du Code du tourisme, le propriétaire d’un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s’opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l’exécution des travaux d’équipement et d’amélioration que le locataire réalise à ses frais et sous sa responsabilité. Ces travaux comprennent notamment : la distribution de l’eau, du gaz et de l’électricité ; l’installation du téléphone et des appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision ; l’équipement sanitaire ; le déversement à l’égout ; l’installation du chauffage central ou de distribution d’air chaud ou climatisé ; l’installation d’ascenseurs, monte-charges et monte-plats ; l’aménagement des cuisines et offices ; la construction de piscines — même si ces travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux.
Obligation de notification préalable au bailleur
Cette disposition ne doit pas conduire le locataire à s’estimer autorisé à faire ces travaux sans en informer le bailleur. L’article L.311-2 lui fait obligation de notifier son intention au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, en joignant un plan d’exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés. Si les travaux projetés affectent le gros œuvre de l’immeuble, le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour accepter ou refuser. Le défaut de réponse vaut accord ; en cas de désaccord, les travaux ne pourront être entrepris qu’après avis favorable d’une commission spécialisée.
L’abattement sur la valeur locative lors du renouvellement
Le respect de ce formalisme est essentiel : il va permettre au locataire, au moment de la fixation du loyer du bail renouvelé, de solliciter un abattement sur la valeur locative tenant compte de l’importance et du coût des travaux réalisés. L’article L.311-3 dispose que pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite, et pour une durée de douze années à compter de l’expiration du délai d’exécution, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux mentionnés à l’article L.311-1.
Dans une affaire où le locataire avait effectué une rénovation des installations sanitaires dans 30 chambres, la réfection de l’électricité, l’installation de la climatisation dans l’ensemble de l’établissement et l’installation d’une chaudière neuve, un abattement de 20 % a été retenu. Dans une autre affaire, c’est un abattement de 10 % qui a été appliqué pour des travaux relatifs à l’installation de la climatisation et à la rénovation de 12 salles de bains et de l’électricité.
Durée de la protection : 12 ans à compter de l’exécution des travaux
Dès lors que les travaux relèveront de ces dispositions, le propriétaire ne pourra s’en prévaloir pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé, et pour une durée de 12 années. Le point de départ du délai de 12 ans est la date à laquelle les travaux sont exécutés et non celle de l’autorisation donnée par le bailleur. Selon la date à laquelle les travaux auront été effectués au cours du bail expiré, l’expiration du délai de 12 ans interviendra souvent au cours du bail renouvelé, de sorte qu’à cette date, le bailleur pourra prétendre facturer le loyer à la seule valeur locative, abstraction faite de l’abattement.
Les autres travaux d’amélioration et de rénovation
Les travaux qui ne rentrent pas dans la liste de l’article L.311-1 du Code du tourisme peuvent également justifier l’application d’un abattement sur la valeur locative s’ils constituent des charges exorbitantes pour le preneur. S’agissant du ravalement, des travaux prescrits par l’administration, des travaux de mise en conformité mis par le bail à la charge du locataire, un abattement supplémentaire est appliqué, pouvant aller de 2 à 7 % selon que ces clauses exorbitantes sont prises isolément ou cumulativement.
Il ne faut pas oublier également qu’il est d’usage que la taxe foncière supportée par le preneur soit déduite pour sa valeur réelle du loyer, de même que l’assurance de l’immeuble.