La mensualisation du bail commercial devient un droit pour le preneur qui la demande.
La loi de simplification de la vie économique adoptée le 26 mai 2026 a créé au sein du code de commerce, au chapitre régissant les baux commerciaux, un article L.145-32-1 qui permet à certains preneurs de revendiquer le paiement mensuel de leur loyer là où ils s’en acquittaient, aux termes de leur bail, selon une périodicité trimestrielle.
L’article L.145-32-1 du code de commerce : le paiement mensuel du loyer de droit
Selon l’article L.145-32-1, le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable. Cette demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail.
Qui peut demander la mensualisation du bail commercial ?
Le législateur a donc souhaité réserver cette faculté de solliciter une modification des modalités de paiement du loyer :
- Au preneur qui exerce une activité de commerce de détail ou de gros (vente de marchandises) ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal (restauration, hôtellerie, agence de voyage, assurance, banque, transport, cinéma ou théâtre), excluant ainsi le preneur à bail de locaux à usage industriel et la doctrine étant aujourd’hui divisée concernant les locaux à usage de bureaux et à usage d’entrepôt ;
- Au preneur qui est à jour dans le paiement de ses loyers et charges ou à celui qui, étant redevable d’un arriéré, a élevé une contestation préalable à ce sujet.
Date d’effet de la demande : la prochaine échéance
La modification demandée par le preneur s’appliquera à la prochaine échéance : demandée le 15 septembre, le bailleur devra transmettre un avis d’échéance mensuel à compter du 1er octobre ; mais demandée le 15 octobre, date à laquelle le terme du 4ème trimestre doit avoir été réglé, elle prendra effet le 1er janvier de l’année suivante.
Baux en cours et clauses contraires : une règle d’ordre public
Cette faculté introduite par loi de simplification économique va pouvoir bénéficier au preneur dont le bail est en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi, soit le 26 mai 2026.
Toute stipulation contractuelle qui aurait pour effet d’y faire échec serait réputée non écrite, l’article L.145-32-1 étant d’ordre public.
Questions fréquentes sur la mensualisation du bail commercial
Le preneur d’un local destiné à une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal (restauration, hôtellerie, agence de voyage, assurance, banque, transport, cinéma, théâtre), à condition d’être à jour de ses loyers et charges ou d’avoir contesté préalablement l’arriéré. Les locaux industriels sont exclus ; la doctrine est divisée pour les bureaux et entrepôts.
À compter de l’échéance de paiement suivante prévue par le bail. Une demande faite le 15 septembre s’applique dès le 1er octobre ; une demande faite le 15 octobre, alors que le terme du quatrième trimestre est déjà exigible, prend effet le 1er janvier suivant.
Non. Le paiement mensuel est de droit dès que le preneur remplit les conditions de l’article L.145-32-1 du code de commerce. Ce texte est d’ordre public : toute clause du bail qui y ferait échec est réputée non écrite, y compris dans les baux en cours au 26 mai 2026.