Actualités juridiques concernant les Baux commerciaux et travaux hôteliers. Cabinet Gombert-Roulet Paris.

Bail commercial et travaux hôteliers : régime et incidence

7 juillet 2017

En vertu de l’article R. 145-10 du Code de commerce, le loyer des baux renouvelés portant sur des locaux dits monovalents doit être fixé de plein droit à la valeur locative.

Il est admis, sauf rares cas où la monovalence a été écartée, que les locaux à usage d’hôtel relèvent de cette catégorie de sorte que le loyer des hôtels est toujours déplafonné.

A l’occasion du renouvellement du bail, une fois la valeur locative fixée selon la méthode hôtelière, se pose la question de l’incidence des travaux effectués par l’exploitant hôtelier au cours du bail expiré, travaux qui peuvent s’avérer très importants et très coûteux selon la nature des travaux mis à sa charge par le bail.

Les travaux de l’article L.311-1 du Code du tourisme

En vertu de l’article L.311-1 du Code du tourisme, le propriétaire d’un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s’opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l’exécution des travaux d’équipement et d’amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité lorsque ces travaux concernent :

La distribution de l’eau, du gaz et de l’électricité ;
2° L’installation du téléphone, d’appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision ;
L’équipement sanitaire ;
4° Le déversement à l’égout ;
L’installation du chauffage central ou de distribution d’air chaud ou climatisé ;
6° L’installation d’ascenseurs, monte-charges et monte-plats ;
7° L’aménagement des cuisines et offices ;
8° La construction de piscines,

même si ces travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux.

Cette disposition ne doit pas conduire le locataire à s’estimer autorisé à faire ces travaux sans en informer le bailleur d’autant que l’article L.311-2 lui fait obligation avant de procéder aux travaux de notifier son intention au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en joignant un plan d’exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés.

De même, si une clause du bail l’autorise à faire tous travaux d’amélioration, le preneur devra adresser au bailleur le descriptif des travaux projetés et les plans sous peine de ne pouvoir, lors du renouvellement, bénéficier du régime institué par le Code du tourisme à son profit.

Si les travaux projetés affectent le gros œuvre de l’immeuble, le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour informer dans la même forme le locataire de son acceptation ou de son refus. Le défaut de réponse est réputé valoir accord et, en cas de désaccord, les travaux ne pourront être entrepris qu’après avis favorable d’une commission spécialisée.

Le respect de ce formalisme est essentiel car il va permettre au locataire au moment de la fixation du loyer du bail renouvelé de solliciter un abattement sur la valeur locative qui tiendra compte de l’importance et du coût des travaux réalisés et de leur incidence notamment sur la catégorie de l’hôtel.

Ainsi, l’article L.311-3 dispose que « pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l’expiration du délai d’exécution mentionné à l’article L.311-2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux mentionnés à l’article L.311-1 ».

Dans une affaire où le locataire avait effectué une rénovation des installations sanitaires dans 30 chambres, la réfection de l’électricité, l’installation de la climatisation dans l’ensemble de l’établissement et l’installation d’une chaudière neuve, un abattement de 20 % a été retenu.

Dans une autre affaire, c’est un abattement de 10% qui a été appliqué sur la valeur locative pour des travaux relatifs à l’installation de la climatisation et à la rénovation de 12 salles de bains et de l’électricité ; en revanche la Cour a, en l’espèce, exclu des dispositions de l’article L 311-2 du code de tourisme, (i) le remplacement du chauffe-eau, le preneur ne s’expliquant pas suffisamment sur les raisons de ce changement et si le nouveau chauffe- eau était destiné à améliorer les performances énergétiques de l’établissement, (ii) les travaux de mise aux normes incendie auxquels participent la ventilation du local chaufferie et (iii) l’insonorisation des chambres par la pose de double vitrage.

Dès lors que les travaux relèveront de ces dispositions, le propriétaire ne pourra s’en prévaloir pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de 12 années.

Le point de départ du délai de 12 ans est la date à laquelle les travaux sont exécutés et non celle de l’autorisation donnée par le bailleur et, selon la date à laquelle les travaux auront été effectués au cours du bail expiré, l’expiration du délai de 12 ans interviendra le plus souvent au cours du bail renouvelé de sorte qu’à cette date, le bailleur pourra prétendre facturer le loyer à la seule valeur locative, abstraction faite de l’abattement.

Les autres travaux d’amélioration et de rénovation

Les travaux qui ne rentrent pas dans la liste de l’article L.311-1 du Code du tourisme, peuvent également justifier l’application d’un abattement sur la valeur locative s’ils constituent des charges exorbitantes pour le preneur.

S’agissant du ravalement, des travaux prescrits par l’administration, des travaux de mise en conformité qui sont mis par le bail à la charge du locataire, un abattement supplémentaire est appliqué qui peut aller de 2 à 7% selon que ces clauses exorbitantes sont prises isolément ou cumulativement.

Il ne faut pas oublier également qu’il est d’usage que la taxe foncière qui est supportée par le preneur soit déduite pour sa valeur réelle du loyer, de même que l’assurance de l’immeuble.