L’indemnité d’éviction en baux commerciaux est subordonnée à une double condition d’immatriculation du locataire au RCS : l’immatriculation doit viser à la fois l’établissement situé dans les lieux loués et l’activité réellement exercée. À défaut, le preneur perd son droit au renouvellement comme à l’indemnité d’éviction. La Cour de cassation applique strictement cette règle.
Pour bénéficier du droit au renouvellement ou du droit au paiement d’une indemnité d’éviction, le locataire doit justifier d’une immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour chacun de ses établissements et pour l’activité réellement exercée dans les lieux loués.
Une immatriculation du locataire au registre du commerce pour chacun de ses établissements
L’arrêt rendu le 22 septembre 2016 illustre la sévérité dont la Cour de Cassation fait preuve quant à la condition d’immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier du renouvellement de son bail commercial ou d’une indemnité d’éviction.
Les faits : immatriculation pour une activité différente de celle exercée
En réponse à une demande de renouvellement du bail commercial formulée par le locataire, le bailleur avait signifié un refus de renouvellement avec offre d’une indemnité d’éviction. L’acquéreur de l’immeuble avait ensuite assigné le locataire en déchéance du droit à une indemnité d’éviction, compte tenu du défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour l’activité réellement exercée dans les lieux.
La Cour d’Appel avait rejeté la demande : après avoir constaté que le locataire avait toujours été immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour des activités de vente d’objets d’art, elle avait jugé que l’absence de modification de l’immatriculation pour tenir compte du changement d’activité ne constituait pas un manquement suffisamment grave justifiant la déchéance du droit au paiement de l’indemnité d’éviction.
L’arrêt est cassé au visa des articles L. 145-1-I, L. 145-8 et L. 147-17-I du code de commerce : la dénégation du droit au statut des baux commerciaux en raison du défaut d’immatriculation n’a pas à être précédée d’une mise en demeure, et le locataire était immatriculé pour une activité différente de celle réellement exercée dans les lieux loués.
Mais aussi une immatriculation pour l’activité réelle exercée dans les lieux loués
La règle est donc claire : non seulement le locataire doit être immatriculé pour chacun des fonds de commerce principal et secondaire qu’il exploite, mais il doit être également immatriculé pour l’activité réellement exercée dans ledit établissement. L’activité réellement exercée dans les lieux loués doit être strictement celle mentionnée au Kbis.
À défaut, la sanction est impitoyable : le locataire perd tout droit au renouvellement de son bail ou au paiement d’une indemnité d’éviction. Sur le plan contractuel, il doit aussi y avoir une adéquation entre l’activité autorisée par la clause de destination du bail et celle réellement exercée.
Cour de cassation 3è civ. 22 septembre 2016 n° 15-18.456
Consulter également : Baux commerciaux : Droit au renouvellement du bail et défaut d’immatriculation du preneur