Baux commerciaux : Evaluation du loyer des hôtels

2 avril 2021

La nouvelle méthode hôtelière

Vieille de plus d’un demi-siècle, la méthode hôtelière qui sert d’outil d’évaluation des loyers hôteliers a été remaniée en 2016 sous l’impulsion de la Compagnie des experts en immobilier commercial et d’entreprise (CEICE) près la Cour d’appel de PARIS.

La méthode traditionnelle de fixation de la valeur locative des hôtels basée sur la prise en compte d’un chiffre d’affaires théorique, calculé en fonction du prix affiché par l’exploitant, s’est avérée inadaptée face d’une part à l’émergence des centrales de réservation telles que Booking, Expedia, Hôtel.com, pour ne citer que les plus connues, qui contraignent les exploitants hôteliers à actualiser leurs prix tous les jours, voire toutes les heures et face d’autre part au développement des offres de logement touristique proposées par Aibnb ou d’autres plate-formes.

Selon la méthode hôtelière, un prix moyen praticable

Dorénavant, la méthode hôtelière se fonde sur la prise en compte d’une quote-part du chiffre d’affaires réalisable et normatif.
On détermine d’abord la recette hébergement praticable sur une année d’exploitation, calculée en appliquant à la capacité de l’établissement en nombre de chambres, éventuellement différenciées pour tenir compte des critères de confort proposé, un prix moyen hors taxes tiré de source statistique concernant des établissements de catégorie comparable et du même secteur géographique.

Déduction des commissionnements versés aux agences en ligne (OTA)

On déduit ensuite de cette recette la part des commissionnements susceptibles d’être versés aux OTA pour parvenir à un chiffre d’affaires encaissable, rabais Internet compris.
Elle est en général comprise entre 8 et 20 %, sachant que les sites marchands les plus connus (Booking – Expedia) retiennent le plus souvent une commission de 15 à 17 %.

Évaluation du taux d’occupation moyen objectif des hôtels

On définit le taux d’occupation moyen objectif à partir de sources documentaires et en tenant compte de la situation et des caractéristiques objectives de l’établissement (gamme, standing, niveau des prestations offertes, aménagement et niveau d’équipement des chambres).

Le taux sur recettes des établissements hôteliers

Enfin, on applique le taux de prélèvement sur la recette « hébergement » en fonction du classement de l’établissement, de sa situation et de divers autres paramètres tels que la capacité, la qualité du bâti, l’adaptabilité de l’établissement, les services apportés.
Il peut être de :

  • 21 à 25 % pour les établissements éloignés du centre-ville sans service autre que l’hébergement (hôtel de 0 étoile à 1 ou 2 étoiles)
  • 18 à 21 % pour les hôtels à 1 ou 2 étoiles proposant des services annexes
  • 15 à 18 % pour les hôtels 3 et 4 étoiles centre-ville ou périphérie
  • 12 à 15 % pour un hôtel 5 étoiles

Les recettes annexes des établissements hôteliers

Traditionnellement, seul le chiffre d’affaires hébergement était analysé, les recettes annexes générées par les petits déjeuners, le restaurant ou encore les salles de réunion/séminaires étaient exclues, du moins systématiquement à Paris et en région parisienne.
Dorénavant, on détermine également le chiffre d’affaires « recettes annexes » praticable qui sera traité différemment selon que la recette aura pu se réaliser grâce à l’outil immobilier et/ou au travail de l’exploitant.
Le taux de prélèvement sera moindre lorsque c’est le travail de l’exploitant qui prédomine (restaurant, petits déjeuners) et plus important lorsque c’est l’outil immobilier qui génère la recette (salle de réunion, parking).

Des correctifs

Enfin, des correctifs doivent être appliqués lorsque des charges incombant normalement au bailleur ont été transférées par le bail commercial sur le preneur.
Il en est ainsi de l’impôt foncier, du ravalement, des travaux de mise en conformité aux normes administratives, de la prime d’assurance de l’immeuble.

Évaluation du loyer des hôtels à vocation sociale

Concernant les hôtels non classés « hôtels de tourisme » connus sous l’appellation « hôtels préfecture » essentiellement à vocation sociale, c’est encore la méthode hôtelière traditionnelle qui est utilisée.
Toutefois, on constate là encore un aménagement récent de la méthode par la prise en compte du chiffre d’affaires effectif hors taxes de l’exploitant et non du chiffre d’affaires théorique et par la recherche de termes de comparaison portant sur des hôtels préfecture avec une clientèle sociale.

Autres articles connexes :

  1. Bail commercial et travaux hôteliers : régime et incidence
  2. renouvellement du bail, une fois la valeur locative fixée selon la méthode hôtelière