L’indemnité d’éviction en cas de vente de l’immeuble pendant la procédure d’éviction reste à la charge du propriétaire vendeur qui a délivré le congé, et non de l’acquéreur. La Cour de cassation (3e Civ., 7 janvier 2016, n° 14-19.124) protège ainsi le locataire commerçant en désignant clairement le débiteur de l’indemnité d’éviction en matière de baux commerciaux.
Qui est redevable de l’indemnité d’éviction en cas de vente de l’immeuble ?
La question ici posée est celle de savoir qui, du propriétaire vendeur ou de l’acquéreur, est redevable de l’indemnité d’éviction en cas de vente de l’immeuble où est exploité le commerce.
Les faits : congé avec offre d’indemnité d’éviction puis vente de l’immeuble
Dans cette affaire soumise à la Cour de cassation, le bailleur propriétaire d’un local commercial l’avait vendu après avoir donné congé à son locataire sans offre de renouvellement mais avec offre d’une indemnité d’éviction. L’acte de vente précisait que l’acquéreur reconnaissait avoir parfaite connaissance de cette situation locative, pour avoir reçu la copie du bail et du congé, et déclarait en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur.
La décision : la clause de l’acte de vente transfère la charge à l’acquéreur
Pour la Cour de cassation, les termes de cette clause sont clairs et précis : en présence d’une telle stipulation, c’est à l’acquéreur de supporter la charge de l’indemnité d’éviction.
Principe général : le bailleur-vendeur reste responsable sauf clause de transfert
La Cour de cassation avait, dans un précédent arrêt du 13 septembre 2011, rappelé qu’en vertu de l’article L.145-14 alinéa 1er du code de commerce, le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. C’est le bailleur qui a pris l’initiative du refus de renouvellement qui est tenu au paiement, sans que la vente ultérieure de l’immeuble ne puisse le décharger de cette obligation, sauf clause de l’acte de vente transférant cette obligation à l’acquéreur.
La jurisprudence de la Cour de cassation en matière de congé sans offre de renouvellement est constante : elle oblige le locataire à agir contre l’ancien propriétaire, auteur du congé, sauf si l’acte de vente a transféré explicitement la charge du paiement de cette indemnité sur l’acquéreur.